昨天，我有机会在联邦住房金融局的会议上发表意见公众聆听环节关于最近发行的索取资料(RFI)关于气候和自然灾害对住房金融体系的风险。这是一个分水岭时刻，监管机构和市场行为者日益认识到气候变化是一种经济威胁，必须承认和应对气候风险。
联邦住房金融局作为住房金融监管机构的角色
联邦住房金融局是根据2008年住房和经济复苏法案他的任务是在住房危机之后监督和管理抵押贷款实体房地美和房利美。它还监督联邦住房贷款银行。
有了这份RFI，联邦住房金融局承认了一系列与气候变化有关的新风险，必须更好地评估并将其纳入对住房金融体系的审慎监管。
正如美国联邦住房金融局局长马克·卡拉布里亚所指出的:
”自然灾害会对受监管实体产生不利影响。从历史上看，评估此类风险的规模、时间、地点和影响的能力一直是有限的。今天的RFI将帮助FHFA更好地理解和解决受监管实体面临的气候和自然灾害风险．”
把UCS研究带到联邦住房金融局
我在发言一开始就指出，当天的讨论不仅涉及抵押贷款的风险，还涉及人们及其房屋的风险。气候变化对 住房市场 和 与之相关的更广泛的经济构成了严重威胁——所有这些 都可能对低收入和固定收入的房主、有色人种社区和土著社区造成 不成比例的伤害。
联邦住房金融局的任务监督和管理 住房 任务的房利美和房地美 创建了一个独特的责任，以确保日益恶化的气候风险-包括 洪水，野火， 风暴，海平面上升- 仔细和彻底地整合到风险评估 抵押贷款组合的这些实体， 采取强有力的行动限制这些风险。
我的评论的核心借鉴了UCS团队进行的研究，我们在2018年的一份报告中发表了这些研究，水下：海平面上升，长期洪水，以及对美国沿海房地产的影响．我们分析了在海平面加速上升的驱动下，在未来几十年里，潮汐泛滥将如何导致长期破坏性的洪水和沿海社区财产价值的潜在损失。结果令人吃惊。
我们发现，到2045年，超过30万套目前市值约为1175亿美元的沿海房屋将面临长期淹没的风险，而这个时间范围正好在目前发放的30年抵押贷款的寿命范围内。在此期间，约有1.4万处沿海商业地产(目前估值约185亿美元)也面临风险。到本世纪末，目前价值超过1万亿美元的住宅和商业地产可能面临风险。
冒着不为人知的风险
总的来说，气候风险仍然在大多数住房市场的雷达下飞行-尽管这种情况正在发生变化，因为一些社区 正在 经历 更多， 和更多 严重， 气候引起的灾难。专家观察人士越来越多地注意到，房地产市场价值的突然或逐渐变化的可能性，这可能是由极端灾害、政策变化或市场变化(例如保险市场)或这些因素的组合引发的。除非管理得当，否则这种转变的后果对低收入和固定收入的房主来说可能是毁灭性的。
有 目前 没有统一的联邦指导方针 披露 风险的财产从洪水和野火。目前联邦应急管理局的洪水风险地图不包括对未来情况的预测，包括气候变化。这些地图还传达了洪水风险的二元观点——房屋要么在100年泛滥平原之内，要么在100年泛滥平原之外——而不是更现实的、逐级分级的风险概况——这可能导致对风险的不准确认知和保险不足。因此，许多购房者、抵押贷款机构、投资者、保险公司、 和其他从事房地产市场的人在没有评估风险所需信息的情况下做出决定。
随着气候相关灾害的恶化，房利美和房地美面临的一个挑战是，它们在地理上分散的抵押贷款投资组合可能不再像过去那样提供风险管理方面的好处。例如，去年，该国大片地区受到不同类型的极端灾害的影响，有时甚至同时发生。
一些沿海社区，如墨西哥湾沿岸和北卡罗莱纳州沿岸的社区，也面临着不断加剧的风暴和强降雨的打击。这些社区的住房市场，特别是那些规模较小、资源不足的社区，随着时间的推移，可能会失去相当大的价值。整个社区都将蒙受损失，因为财产税收入可能会下降，进而影响到当地的公共服务。
气候变化给住房市场带来的日益增长的风险 威胁 对低收入社区和有色人种社区造成不成比例的影响。在某些情况下，这是因为社区 位于 地区，更容易受到气候风险的影响，例如易受洪水影响的低洼地区， 可能不太可能负担得起洪水保险。 他们的生计也可能更容易被与气候相关的灾害破坏，因此有可能拖欠抵押贷款或放弃洪水保险。低收入和固定收入的房主所拥有的房屋在他们的总资产中所占的比例可能要大得多，因此任何价值的损失都将是毁灭性的。
最后，一些地方面临着极端的风险， 社区 可能需要考虑迁移。这些社区的房屋价值可能会螺旋式下降，使得个人房主很难 收回他们的投资， 这可能意味着可能将损失转嫁给抵押贷款机构或纳税人。 除了对住房市场的考虑之外， 我们还需要更加积极主动、资源充足的努力——以及治理结构和利益相关者的参与——以公正和以人为本的方式解决这些问题。
建议对 FHFA 反应 气候 风险越来越大
在我的评论中，我提出了一些建议:
- 联邦政府必须在 中发挥主导作用沟通气候风险并将这些风险纳入自己的政策和行动中。 需要联邦投资以确保 稳健的数据集，气候预测和天气预测 服务 是广泛和免费的。私营部门正在越来越多地开发复杂的专有工具来评估气候风险，并与其客户 共享这些信息，但普通公众尚未清楚地认识到这些风险或他们可能面临的未来成本。 随着时间的推移，那些拥有 资源和信息的人将能够更好地将自己与住房市场风险隔离开来，加强现有的不平等。 联邦住房金融局可以在教育 受监管实体方面发挥重要作用，以及联邦、 州 和地方一级更广泛的公共和私营部门行动者。
- 强制在市场上公开气候风险至关重要然而，为了帮助个人和企业了解其投资面临的风险，并推动更有弹性的结果，这必须以透明和谨慎的方式进行。 联邦住房金融局(FHFA)应该 要求更透明的报告和披露风险 气候变化对受监管实体的抵押贷款组合 今天，以及这些风险将如何随着时间的推移而变化。 还需要更好的数据和工具来评估和管理与市场相关的气候风险。 风险的披露可以引发剧烈的——而且可能是不公平的——市场变化 在高度暴露的地方，甚至在一些市场引发价值的崩溃。与过去的房地产市场崩溃不同，在数据显示风险极高的地方，价值可能无法恢复。 因此， 有其他支持程序是至关重要的 提前，与社区利益相关者沟通和参与， 并考虑如何逐步进行 一些变化．
- 联邦政府必须提供支持降低风险的措施，与州和地方当局以及私营部门合作。这些应该包括显著加强和资源充足的项目， ，包括房屋买通计划，扩大对房屋防洪投资的计划，扩大负担得起的保险的覆盖面，以及在风险最高的地方执行保险购买要求。
- 限制新发展 在 洪水和火灾易发地区也是关键随着时间的推移减少这些风险。联邦住房金融局应该与州和地方实体以及社区利益相关者合作， 到 考虑如何 限制在高风险地区提供新的抵押贷款，同时确保社区在更安全的地区有机会获得负担得起的住房选择。 我们国家可耻的抵押贷款历史导致了持久的 住房和财富的不公正和不平等， 特别是对非裔美国家庭。我们必须仔细考虑如何通过在某些地区减少抵押贷款融资来避免直接或间接地复制这些有害的模式。
- 我们需要大胆、变革和公正的政策．尽管重新调整市场激励机制以反映最新的科学成果是必要的，但这还远远不够。我们需要一个变革性的气候适应战略，以更好地长期保护社区。
展望未来
的讲者名单因为听力环节令人印象深刻，其中包括学术研究人员，比如胺Ouazad；信用评级机构穆迪;像AIRWorldwide和CoreLogic这样的灾难建模器;以及经济适用房倡导者，比如来自企业社区合作伙伴．联邦住房金融局将于近期在其网站上公布听证会的视频和幻灯片。
联邦住房金融局还将听取书面意见这RFI至2021年4月19日。我和我的同事将提出一套更详细的评论，以回答所提出的26个问题。如果你是一个气候专家，一个房地产市场专家，或者生活在一个正在经历气候变化影响的社区，考虑写信。
这些都是复杂的挑战，解决这些问题需要 深思熟虑和 持续的 努力。 联邦住房金融局(FHFA)必须专注于可以采取的措施，以限制对住房负担能力的损害和财富的不公平损失，即使它寻求纳入现有的最佳科学，并限制纳税人对气候风险的财政敞口。