对于其中一个社区快照中突出显示煤炭的作用越来越小我要把我的博客转交给我的同事J.C. Kibbey他采访了该公司业务发展主管卡尔•多什莫(Karl Dorshimer)兰辛经济区伙伴关系(LEAP)讲述了他在领导兰辛市中心一家退役燃煤电厂的重建团队中的经历。
渥太华街发电站从1939年开始为兰辛市中心提供燃煤电力和蒸汽，直到1992年退役。卡尔分享了随后重建项目的挑战和成功，该项目导致了兰辛市中心的复兴，并在该市保留或创造了1000多个工作岗位。(为了篇幅和清晰度，本文经过了编辑。)
J.C. Kibbey请简单介绍一下你自己。
卡尔Dorshimer我在密歇根州立大学学习资源与经济发展，并在阿拉斯加大学获得资源经济学硕士学位。研究生毕业后，我回到了兰辛，在进入兰辛经济发展公司之前，我在三县区域规划委员会从事经济发展和规划工作。我的职业生涯恰好在棕地开发开始的时候开始起飞，在20年的时间里，兰辛EDC已经完成了50多个这样的项目，从渥太华站这样的大项目，到与通用汽车公司的合作，再到为小企业提供的项目。在过去的几年里，我一直在为兰辛经济区合作伙伴(LEAP)工作，而LEAP又与兰辛经济发展公司签订了合同——所以我基本上在做同样的工作，但在不同的组织保护伞下。
JCK:旧的渥太华燃煤发电站成功地重新开发为可持续设计的总部事故基金(现在被命名为AF集团)在兰辛创造或保留了数百个工作岗位，并帮助改造了兰辛的市中心。翻新后的建筑获得了美国绿色建筑委员会的第二高认证，“黄金”地位能源与环境设计领域的领导者(LEED)。你是那次重建中不可或缺的一部分，今天它是一个成功的故事，但通往那里的道路崎岖不平。据我所知，该市多年来一直在为这块土地寻找买家，有几家有兴趣的公司，但交易最终告吹。那里的障碍是什么?
KD:在它空置的那些年里，偶尔会有人找到我们，想要开发这个地方，但他们从来没能让资金运转起来。潜在买家无法说服投资者或贷款机构参与进来。兰辛市和水务局曾做过一次分析，看看该地点可以做些什么，但一直没有通过这个阶段。
有很多挑战:责任问题，补救和基础设施升级的成本，拆除现场现有设备，以及确定公共财政激励的挑战。
现有的激励措施是基于创造就业机会——不是任何工作，而是高质量的工作，有福利的高薪工作。这是经济发展中大量公共投资的衡量标准。人们对该网站提出的许多用途都不会产生大量的税收或就业机会。
为了让重新开发有意义，你需要一个租户，他要么愿意花很多钱自己翻修房产，要么愿意支付高租金给那些为他们翻修场地的人。否则这些数字就不能算出来。
JCK:考虑到这一切，你是如何最终促成这次重建的?
KD当前位置兰辛市长维尔格·贝内罗认为这个遗址是一个巨大的、明显的衰败和凋零的象征，当他上任时，他想做点什么——要么重新开发它，要么拆除它。
它最终成功的原因是我们有一个足够大的最终用户，并且有足够的决心来承担这个项目。我们当时正在征求重新开发该地点的建议，在这个过程接近尾声时，蓝十字蓝盾(Blue Cross Blue Shield)旗下的事故基金(the Accident fund)的代表联系了我们。我们向他们展示了房产，经过长时间的尽职调查，他们提出了选址建议。
JCK:你说事故基金“致力于”现场——为什么，这对这项工作很重要吗?
KD:是的。这座建筑本身很有活力——作为发电厂来说，这是一栋很酷的建筑。建筑师把它设计成火焰的样子，底部较深的颜色代表煤炭，较浅的颜色代表向上燃烧的火焰。
用户想要一个城市的位置，它在河边，很漂亮。这真的是城市更新的一个很好的象征，这对社区和事故基金作为租户都有好处。
JCK但是，即使有了这样的承诺和事故基金的加入，仍然有财务上的挑战需要解决。如此规模的项目需要大量投资，这表明需要公私合作伙伴关系，即公共机构和私营部门实体之间的合同，以提供公共产品。你能告诉我是什么激励因素让它在这里起作用吗?
KD这是一个巨大的，看似不可能的项目，它需要公私合作才能奏效。
我们的团队将几个不同的激励措施组合在一起，总价值约为5900万美元。其中包括1260万美元的财产税减免，1100万美元的历史税收抵免，1000万美元的布朗菲尔德税收抵免，900万美元的密歇根经济增长管理局税收抵免(用于创造就业机会和保留就业机会)，320万美元的公共河滨投资，以及来自环境保护署(EPA)的60万美元的环境评估和清理拨款。
我们之所以能够做到这一切，在很大程度上是因为成本效益分析对这座城市有意义。该项目的总成本为1.82亿美元，这些激励措施使开发商获得了经济效益。
JCK当前位置对于那些希望重新利用燃煤电厂(其中一些仍在运行)的市政当局来说，成本效益问题往往是个难题，尤其是在维持当地税基方面。你能告诉我这个项目是如何影响兰辛的税基的吗?市政府是如何看待这个项目的?
KD当前位置首先，我们保留了大约600名员工，他们要缴纳城市所得税，另外还有500个工作岗位将在以后增加。这是未来的收入增长。在重建之前，该地块本身并没有缴纳任何财产税。由于减税，它暂时不会产生税收，但再过几年就会产生税收。在市中心拥有1100名员工也会产生重大的积极经济影响。
从城市的角度来看，有很多好处，我们发现这些因素加在一起是投资这个项目的有力理由。
JCK这个建筑以前是一个煤电厂，现在是LEED金奖认证。这是一个伟大的故事，从一个煤电厂到一个公认的可持续发展的建筑。这是你在接手这个项目时有意为之的选择吗?
KD:这在很大程度上是因为可持续发展对事故基金很重要，但也存在挑战:建筑最初的设计是为了散热。他们已经扭转了这一局面，通过更换窗户和其他一些东西，使这座建筑能够高效地供热和制冷。
但是，燃煤发电厂也不利于现代化的市中心。人们开始关注环境问题，寻找清洁能源。曾经经营渥太华煤厂的水与光委员会，在厂址附近安装了一个太阳能阵列——它与这个项目无关，只是碰巧是一个太阳能的好地方——这帮助他们实现了可再生能源的目标。
JCK当前位置您经历了一个漫长的过程，将这座城市里的老煤厂重新开发，并使其投入生产和可持续利用。你对其他正在寻找类似项目的社区有什么建议?
KD除非你的地理位置优越，当地经济强劲，房地产价格高，否则很难让私营部门重新开发该地区，并独自应对所有这些挑战。你需要公众参与。这可能包括激励、税收减免、退税、布朗菲尔德项目:你必须以某种方式降低开发商的成本，同时分享所产生的利益。
网站的用户也在其中发挥着作用。他们需要能够创造收入、租金或销售价格来实现这一目标。我们发现，很多不那么强烈的用途——比如电影院，这是渥太华站点的一个想法——并不能产生足够的收入来实现它的工作。
你也会遇到障碍。幸运的是，我们有一个代表所有不同利益相关者的团队，并找到了一种克服所有一系列障碍的方法。从我们开始这个项目到开始施工，花了好几年时间。
JCK:你提到像这样的重建项目要想在经济上有意义，就需要将该地块用于经济上的“密集”用途。还有哪些用途具有必要的强度?
KD我认为住宅是其中之一，公寓和公寓。这在某种程度上取决于建筑物。我认为他们做得很好，留下了一些工业的感觉，那些暴露的横梁等等，这些都有特色，也有价值。你想要利用建筑物中已有的固有资产。
另一个城市拥有的设施，埃克特发电厂，计划于2021年退役，我们也在考虑翻新。它有三个又大又高的大烟囱，我们看着它们，想着把它们拆掉要花很多钱。但第一个认真看了它的开发者说:“留着吧，我喜欢它们，我可以用它们。”
JCKKarl，谢谢你花时间和我们讨论你的经历。您的故事深刻地揭示了煤电厂址再开发面临的挑战，以及公私伙伴关系在取得成功方面的重要性。随着国家继续朝着更清洁、更便宜的电力来源发展，这些见解可以帮助其他面临关闭燃煤电厂的社区了解情况。